การออกแบบอาคารประเภท โกดังเก็บสินค้า

ข้อแนะนำนี้กรุงเทพมหานครจัดทำขึ้นเพื่อให้ความสะดวกกับเจ้าของอาคารหรือผู้ออกแบบได้มีความรู้ความเข้าใจกฎหมายควบคุมอาคารที่จะต้องใช้ในการออกแบบจะได้ไม่เกิดความผิดพลาด  ทำให้เสียเวลาในการขออนุญาตก่อสร้างอาคาร  ซึ่งมีข้อแนะนำหลัก ๆ  ดังต่อไปนี้

1.  ข้อพิจารณาเกี่ยวกับที่ดินที่จะใช้ก่อสร้าง
                1.1  ตรวจสอบการใช้ประโยชน์ที่ดินในบริเวณที่จะก่อสร้างว่าขัดผังเมืองรวมของกรุงเทพมหานครตามกฎกระทรวงฉบับที่ 414 (พ.ศ. 2542) หรือไม่
                1.2  ตรวจสอบว่าในบริเวณดังกล่าวมีกฎกระทรวง , เทศบัญญัติ หรือข้อบัญญัติ  กำหนดบริเวณห้ามก่อสร้าง  ดัดแปลง  ใช้ หรือเปลี่ยนการใช้อาคารบางชนิดหรือบางประเภทหรือไม่  และอาคารที่ท่านจะก่อสร้าง  มีข้อห้ามหรือหลักเกณฑ์อย่างไรบ้าง
                1.3  ตรวจสอบว่าในบริเวณดังกล่าวมีกฎหมายของหน่วยราชการอื่นที่ห้ามก่อสร้างหรือมีข้อกำหนดในการก่อสร้างอาคารนอกเหนือจาก  พ.ร.บ.ควบคุมอาคารหรือไม่   เช่น   บริเวณเขตปลอดภัยในราชการทหาร , บริเวณเขตปลอดภัยในการเดินอากาศ , ข้อกำหนดเงื่อนไขในการปลูกสร้างอาคารริมเขตทางหลวง ฯลฯ สอบถามข้อมูลได้ที่  กองควบคุมอาคาร   สำนักการโยธา กทม 2 หรือสำนักผังเมือง  กรุงเทพมหานคร  หรือสำนักงานเขตพื้นที่

2.  แนวร่นของอาคาร
               2.1    มิใช่อาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญ่พิเศษ  ต้องร่นแนวอาคารห่างเขตถนนสาธารณะดังนี้
                         2.1.1  อาคารก่อสร้างริมถนนสาธารณะที่มีความกว้างน้อยกว่า 10 เมตร  ต้องร่นแนวอาคารห่างจากศูนย์กลางถนนสาธารณะ  ไม่น้อยกว่า 6 เมตร
                         2.1.2  อาคารก่อสร้างริมถนนสาธารณะที่มีความกว้างตั้งแต่10เมตรขึ้นไปแต่ไม่เกิน20เมตรต้องร่นแนวอาคารห่างจากเขตถนนสาธารณะอย่างน้อย 1 ใน 10 ของความกว้างถนนสาธารณะนั้น
                         2.1.3  อาคารก่อสร้างริมถนนสาธารณะที่มีความกว้างเกินกว่า  20 เมตร  ต้องร่นแนวอาคารห่างจากเขตถนนสาธารณะอย่างน้อย 2 เมตร
                         2.1.4  อาคารที่มีพื้นที่ของอาคารทุกชั้นรวมกันตั้งแต่ 100 ตารางเมตร แต่ไม่เกิน 500 ตารางเมตร ต้องมีที่ว่างห่างแนวเขตที่ดินที่ใช้ก่อสร้างอาคารไม่น้อยกว่า 6 เมตร  สองด้านส่วนด้านอื่นต้องมีที่ว่างห่างเขตที่ดินไม่น้อยกว่า  3 เเมตร    
                         2.1.5  อาคารที่มีพื้นที่ของอาคารทุกชั้นรวมกันเกิน 500 ตารางเมตร ต้องมีที่ว่างห่างแนวจากเขตที่ดินที่ใช้ก่อสร้างอาคารไม่น้อยกว่า 10 เมตร สองด้าน ส่วนด้านอื่นต้องมีที่ว่าห่างจากแนวเขตที่ดินไม่น้อยกว่า 5 เมตร
               2.2  อาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญ่พิเศษ  ต้องปฏิบัติดังนี้
                         2.2.1  ต้องร่นแนวผนังห่างเขตที่ดินผู้อื่น และห่างถนนสาธารณะ  ไม่น้อยกว่า 6 เมตร
                         2.2.2  ต้องมีด้านหนึ่งด้านใดของที่ดินนั้นยาวไม่น้อยกว่า 12 เมตร ติดถนนสาธารณะ ที่มีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 10 เมตรยาวต่อเนื่องกันโดยตลอดจนไปเชื่อมต่อกับถนนสาธารณะอื่นที่มีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 10 เมตร  และหากอาคารมีพื้นที่อาคารเกินกว่า 30,000 เมตร  ที่ดินต้องอยู่ริมถนนสาธารณะที่มีความกว้างไม่น้อยกว่า 18 เมตร  ยาวต่อเนื่องกันโดยตลอด  จนไปเชื่อมต่อกับถนนสาธารณะอื่นที่มีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 18 เมตร
                         2.2.3  อัตราส่วนพื้นที่อาคารทุกชั้นรวมกันต่อพื้นที่ดิน (FAR)  ต้องไม่เกิน  10 : 1
               2.3  ต้องมีที่ว่างอันปราศจากหลังคาหรือสิ่งปกคลุมไม่น้อยกว่าร้อยละ 10 ของพื้นที่ดิน
               2.4  ตามหลักเกณฑ์ของข้อบัญญัติกรุงเทพมหานครเรื่องกำหนดบริเวณห้ามก่อสร้างดัดแปลงใช้หรือเปลี่ยนการใช้อาคารบางชนิดหรือบางประเภทในบริเวณดังกล่าว (ถ้ามี)
               2.5  ตามกฎกระทรวงฉบับที่ 414 (พ.ศ. 2542)
                         2.5.1.  อาคารที่ก่อสร้างริมถนนสายหลักตามบัญชีรายชื่อถนนตามข้อ 8  ของกฎกระทรวงต้องมีที่ว่างห่างจากแนวเขตทางไม่น้อยกว่า 2 เมตร
                         2.5.2.  อาคารที่ก่อสร้างริมฝั่งแม่น้ำเจ้าพระยา  ต้องมีที่ว่างตามแนวขนานริมฝั่งแม่น้ำไม่น้อยกว่า 3 เมตร
                         2.5.3  อาคารที่ก่อสร้างริมฝั่งคลองตามบัญชีรายชื่อคลองตามข้อ 10 ของกฎกระทรวงฯ  ต้องมีที่ว่างตามแนวขนานริม
                                           ฝั่งคลอง  ไม่น้อยกว่า 6 เมตร  หากอาคารที่ก่อสร้างไม่อยู่ในบัญชีรายชื่อต้องมีที่ว่างตามแนวขนานริมฝั่งคลองไม่น้อยกว่า 3 เมตร
               2.6  อาคารที่ก่อสร้างใกล้แหล่งน้ำสาธารณะ  เช่น  แม่น้ำ  คู คลอง  ลำราง  หรือลำกระโดง ถ้าแหล่งน้ำสาธารณะมีความกว้างน้อยกว่า 10 เมตร  ต้องร่นแนวอาคารห่างจากเขตแหล่งน้ำสาธารณะไม่น้อยกว่า 3 เมตร  ถ้าแหล่งน้ำสาธารณะมีความกว้างตั้งแต่  10 เมตรขึ้นไปต้องร่นแนวอาคารห่างจากเขตแหล่งน้ำสาธารณะไม่น้อยกว่า 6 เมตร  แต่ถ้าอาคารใกล้แหล่งน้ำสาธารณะขนาดใหญ่  เช่น  บึง  ทะเลสาบ  หรือทะเล  ต้องร่นแนวอาคารห่างจากเขตแหล่งน้ำสาธารณะนั้นไม่น้อยกว่า12เมตร (กฎกระทรวง ฉบับที่ 55)(พ.ศ. 2543 ข้อ 42)

3.  ความสูง
               3.1  ความสูงของอาคาร
                          3.1.1  ความสูงของอาคารไม่ว่าจากจุดหนึ่งจุดใดต้องไม่เกินสองเท่าของระยะราบโดยวัดจากจุดนั้นไปตั้งฉากกับแนวเขตด้านตรงข้ามของถนนสาธารณะที่อยู่ใกล้อาคารนั้นที่สุด
                          3.1.2  อาคารหลังเดียวกันซึ่งมีถนนสาธารณะสองสายขนาดไม่เท่ากันขนาบอยู่  เมื่อระยะระหว่างถนนสาธารณะสองสายนั้นไม่เกิน 60 เมตรและส่วนกว้างของอาคารตามแนวถนนสาธารณะที่กว้างกว่าไม่เกิน60เมตรความสูงของอาคารณจุด
                                    ใดต้องไม่เกินสองเท่าของระยะราบที่ใกล้ที่สุด  จากจุดนั้นไปตั้งฉากกับแนวเขตถนนสาธารณะด้านตรงข้ามของสายที่กว้างกว่า
                          3.1.3  อาคารหลังเดียวกันซึ่งอยู่ที่มุมถนนสาธารณะสองสายขนาดไม่เท่ากันความสูงของอาคารณจุดใดต้องไม่เกินสองเท่าของระยะราบที่ใกล้ที่สุดจากจุดนั้นไปตั้งฉากกับแนวเขตถนนสาธารณะด้านตรงข้ามของสายที่กว้างกว่าและความยาวของอาคารตามแนวถนนสาธารณะที่แคบกว่าต้องไม่เกิน 60 เมตร
               3.2  ระยะดิ่งระหว่างพื้นถึงพื้นต้องไม่น้อยกว่า 3.50 เมตร
                                                               
4.  จำนวนที่จอดรถยนต์ตามกฎกระทรวงฉบับที่ 7 (พ.ศ. 2517)
               กรณีอาคารมีความสูงจากระดับถนนตั้งแต่ 15 เมตรขึ้นไปและมีพื้นที่อาคารรวมเกิน 1,000 ตารางเมตร  หรือมีพื้นที่อาคารรวมทุกชั้น เกิน 2,000 ตารางเมตร  ให้มีที่จอดรถยนต์ไม่น้อยกว่า 1 คันต่อพื้นที่อาคาร 120 ตารางเมตรเศษของ 120 ตารางเมตรให้คิดเป็น 120 ตารางเมตร

5.  ระบบป้องกันอัคคีภัย
                5.1  กรณีอาคารที่ก่อสร้างไม่เข้าข่ายเป็นอาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญ่พิเศษให้ติดตั้งบันไดหนีไฟและอุปกรณ์เกี่ยวกับการป้องกันอัคคีภัยตามกฎกระทรวงฉบับที่39(พ.ศ.2537)กฎกระทรวงฉบับที่47(พ.ศ.2540)และกฎกระทรวงฉบับที่55(พ.ศ.2543) และประกาศกรุงเทพมหานครเรื่องข้อกำหนดลักษณะแบบของบันไดหนีไฟและทางหนีไฟทางอากาศของอาคาร พ.ศ. 2531
                5.2 กรณีอาคารที่ก่อสร้างเข้าข่ายเป็นอาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญ่พิเศษให้ติดตั้งบันไดหนีไฟและระบบเกี่ยวกับการป้องกันอัคคีภัยตามกฎกระทรวงฉบับที่33(พ.ศ.2535)กฎกระทรวงฉบับที่50(พ.ศ.2540)และประกาศกรุงเทพมหานครเรื่องข้อกำหนดลักษณะแบบของบันไดหนีไฟและทางหนีไฟทางอากาศของอาคาร พ.ศ. 2531

6.  การยื่นขออนุญาต
                6.1  กรณีมีช่วงเสาไม่เกิน 10.00 เมตร หรืออาคารที่มีความสูงไม่เกิน 4 ชั้นยื่นขออนุญาตที่สำนักงานเขตท้องที่
                6.2  กรณีช่วงเสาเกิน 10.00 เมตร หรืออาคารมีความสูงเกิน 4 ชั้นให้ยื่นขออนุญาตที่กองควบคุมอาคาร  สำนักการโยธา  กทม.2 ถนนมิตรไมตรี  เขตดินแดง  โทร. 247 - 0077

หากท่านมีปัญหาไม่เข้าใจในข้อแนะนำท่านสามารถปรึกษาข้อปัญหาได้ที่

1)  “ศูนย์บริการให้คำปรึกษาก่อนการขออนุญาต”  กองควบคุมอาคาร    ชั้น 6    ตึกสำนักการโยธา  กทม.2 เบอร์โทรศัพท์  247-0106
2)  ฝ่ายควบคุมอาคาร 1, 2, 3 กองควบคุมอาคาร  ชั้น 5 ตึกสำนักการโยธา  กทม.2  เบอร์โทรศัพท์  247-0076, 247-0104, 247-0105
3)  ผู้อำนวยการกองควบคุมอาคาร  ชั้น  5  ตึกสำนักการโยธา  กทม.2    เบอร์โทรศัพท์  246-0331    
4)  ฝ่ายโยธาเขตพื้นที่